사회경제학자가 보는 관점에서 우리나라의 최근 부동산가격의 폭등은 매우 당연하고 자연스러운 일이다.
보통 정부가 경제를 활성화 시키기 위해서 시장에 자본을 투입하면 그 자본은 시장을 떠돌다가 최종적으로 돈의저수지라고 하는 곳에 모이게 된다. 이 돈의 저수지는 통상 4군데 이다. 1. 예금 2. 주식, 3. 부동산, 4, 자원
1. 시장을 돌아서 자본가의 손에 들어온 돈은 불경기 이기 때문에 다시 시장이 풀리지 않고 일단 예금으로 들어간다. 그러나 예금은 화폐가치의 하락 즉 물가상승을 우려한 자본가들에 의하여 금방 다른 자산으로 이동한다. 또한 예금으로 이한 이자소득이 낮기 때문에 소득을 찾아 그 돈은 주식으로 이동한다. 그래서 기업의 성과와 상관없이 주식이 상승한다.
2. 그렇게 기업으로 흘러들어간 자본은 기업에 투입되어 기업가치를 상승시키고 기업에 활력을 불어넣거 기업의 투자와 기술개발을 활성화 시키게 된다. 그러나 그렇게 주식으로 들어간 자금이 급격한 주식가치의 상승으로 충분히 이익을 취하면 이제는 안정적인 자산을 찾아 헤메게 된다. 그래서 부동산 가격이 상승하기 시작한다. 주식과는 다르게 부동산은 한정된 자산이다. 즉 수요가 많다고 공급을 많이 할수 없는 특수상품. 이때부터 정부는 금리를 올려서 자금을 회수할 때를 노려야 한다. 그렇지 않으면 불은 돈이 경제활성화라는 목표를 이루지 못하고 최종저수지로 흘러들게되면 다시 물을 꺼내쓸 수 없기 때문이다.
3. 부동산은 사회경제적으로 보면 매우 특수한 상품이다. 시간이 지나도 가치가 하락하지 않으며 수요가 아무리많아도 공급을 늘릴수가 없는 불변의 제한된 자원이다. 이런 부동산 가격의 상승은 결과적으로 경기에 찬물을 끼얹게 된다. 왜냐하면 기본적으로 부동산이 가지고 있는 원초적인 가치는 변함이 없지만 표시되는 가격이 올라갔기 때문에 임대료나 구매를 위한 이자비용이 상승하기 때문이다. 자본은 부동산가격이 충분히 상승하고 더이상 상승의 여력이 없다고 보여지면 자원으로 옮겨간다. 그 대표적인 자원은 금이다.
4. 자원-금. 금은 가치가 있으며 공급에 제한이 있는 금속이다. 전지구에 매장되어 있는 금은 금값이 올라 채굴량이 늘어난다해도 궁극적으로 그 양이 정해져있다. 전지구에 매장되어 있는 금의 매장량은 겨우 10만여톤 남짓이다. 당신의 금반지는 따지고 보면 대부분 몇백년전에 누구의 금반지였을 가능성이 높다. 물론 구리나 다른 자원도 해당한다.
현재 우리나라의 경우 지난 1~2년간 폭등에 가까운 상승세를 보였다. 부동산 가격은 제한된 자원이기 때문에 사람들의 생산력이 늘어남에 따라 공급이 늘어날 수 없다. 그래서 항상 부동산은 예로부터 자본가 즉 가진자들의 전유물이었을 만큼 원하는 정도로 구매하는 것이 불가능했다. 지금과 마찬가지로 옛날에도 원하는 지역에 원하는 부동산을 갖는 것은 일반적으로 다른 사람의 아래에서 봉급을 받으며 일하는 것으로는 평생 취득이 불가능한 자원이었다. 단적으로 봉건시대에 대부분의 영토는 영주들의 소유였으며 국민의 대부분은 농노였다. 지금의 기성세대들은 평균적으로 40대 후반이 되어서야 자기집을 가질수 있었다. 그래서 평생살면서 가진것이라고는 집한채뿐인 사람이 많다.
부동산 가격의 폭등은 여러가지 장점이 있다. 건설업자의 이익이 늘며 건설경기가 활성화된다. 은행은 주택을 안정적인 담보로 잡고 높은 이익을 취할 수 있다. 부동산업자들은 많은 수수료를 챙길수 있고, 정부는 거래세와 부유세로 재정이 풍부해진다. 또한 기존에 집을 가지고 있는 사람들은 명목상으로나마 자산이 늘어난다. 즉 내가 살던집이 3억에서 6억이 되면 생활에는 아무련 변동이 없지만 명복상 3억의 자산이 늘어나는 것이다. 오로지 않좋은 것은 집을 가지고 있지 못한 사람이 집을 구매하기 어렵다는 것이다. 하지만 굳이 구매하지 않아도 납득가능한 전월세의 가격이라면 사회적으로 좋은 방향으로 간다. 단점이라면 자본이 부동산에 몰리게 되면 경기활성화는 기대하기가 어렵다는 것이다. 말이 앞뒤가 안맞는 다고 생각될 것이다. 부동산 가격의 폭등이 경기의 활성화와 비활성화를 동시에 말하고 있기 때문이다. 여기서 중앙은행에서 돈을 풀었을 때 목적한 경기활성화는 비활성화가 되고 그 부작용 즉 side effect로 건설업을 중심으로 한 경기활성화가 되는 것이다. 원래 목적으로 한 경기활성화의 over shooting이 일어나고 이것은 곧 거품이 된다.
돈을 풀었고 그것이 시장경제의 활성화에 어느 정도 기여를 하고 부동산으로 몰리기 시작하면 슬슬 중앙은행은 이자율을 올려 부동산으로 가고 있는 돈의 물길을 돌려서 회수를 시도한다. 즉 역할을 다했으니 더이상 목적에서 벗어나기전에 회수하는 것이다. 여기서 문제는 이런 중앙은행의 금리 인상이 우리나라 정부나 국민의 결정이 아니라는데 있다. 그러면 누가 그 결정을 내리느냐 바로 미국의 연방준비은행이다. 미군의 연방준비은행에서 경기가 과열되는 것을 막기 위해서 테이퍼링으로 자금을 회수하기 위해 지급준비율을 높여 금리를 올리면 해외로 흘러나갔던 달러는 다시 미국으로 들어온다. 그렇게 되면 달러가격이 상승하게 된다. 한국내에 달러표시 외채는 급격히 줄어들고 나가는 달러를 막기 위해서 한국은 연준보다 더 높은 금리를 주어야한다. 이는 결과적으로 국내 은행의 대출이자의 상승을 불러 일으킨다.
좀 극단적인 예를 들어보자.
현재 우리나라의 주택담보 대출의 이자는 연 2.17∼4.03% 이다. 20~30대 직장인이 1억원의 자본금과 5억을 영끌해서 집을 샀다고 해보자. 평균 3%로 잡으면 일년에 이자만 1,500만원에 달한다. 우리나라 직장인의 평균월급은 300만원이다. 주택담보대출의 이자로면 5개월치 임금을 내야한다. 그런데 만약 이것이 5%가 되면 이자면 연간 2,500만원이다. 이것은 보통의 근로소득으로 감당할수 없고 집을 내놓게 되는데 결국에는 급매물만 늘고 매수는 없는 상황이 된다. 그래서 집값마져 떨어져서 6억짜리 집이 5억이 되면 이제는 은행 대출금 밑으로 집값이 떨어지므로 경매에 부쳐서 대출금을 환수당한다. 지옥이 되는 순간이된다.
그런데 이것은 새로운 현상이 아니다. 우리는 이것을 이미 경험한 적이 있다. 노무현 정권말기 부동산 폭등과 이명박 정권초기 바로 이어진 미국발 금융위기가 그것이다. 하지만 그때와 지금의 부동산 폭락이 가져올 파장은 크기가 다르다 왜냐하면 그때와 다르게 쉬운대출과 낮은 대출이자로 이미 가계부체가 한계까지 끌어져 올려있기 때문에 대충 몇명이 아파트베란다에서 뛰어내리고 끝날일이 아닌것이다. 즉 국가의 성패가 달릴정도의 큰 위기가 될 가능성이 높다.
부동산 폭등으로 벼락거지가 어떻느니 상대적 박탈감이 어떻느니...하지만 앞서 말한것처럼 3억짜리 아파트가 6억짜리 아파트가 된다고 갑자기 금칠이 된것도 아니고 평수가 넓어진것도 아니다. 원래 가치는 그대로다. 그래서 실질가치의 상승이 없는 명목가치의 상승은 버블 즉 거품이라고 불리는 것이다.
부동산 정책의 실패는 문재인 정권의 실책이 맞다. 그런데 핵심은 아파트 가격의 상승이 아니고 아파트가격에 거품이 생긴것이다. 이 거품은 국민들의 투기로 인한 불노소득에대한 본능적인 탐욕에 의해서 비롯된다. 이것은 정말 형법으로 엄하게 처벌하고 반발이 있더라도 강력하게 제압해야하는 일이었다. 종부세 부과기준은 6억으로 낮추고 1인당 거주면적을 제한하고 1가구 1주택을 강화해서 여러채 보유한 사람을 투기로 구속하고 보유세를 실거래가에 1%로 맞추고...즉 몽둥이로 때려서 잡았어야 하는 것이다. 하지만 정부는 물론이고 여당이나 야당이나 모두 부동산 든든하게 지닌 사람들이 많아서 중이 제머리 못깍는 꼴이 됬고 정부도 국민들의 반발이 우려되서 마땅히 강하게 나가지도 않고...기껏 LH 투기꾼들을 조사하는 둥 마는 둥 하고 넘어가 버렸다.
결과적으로 다음 정권은 어떻게든 현재 거품이 끼어있는 아파트가 정상적인 가격수준이 될때까지 최소 10년이상을 거품이 터지지 않도록 버티게 만드느냐가 현실적인 목표일 것이다. 그러나 이는 매우 어려운 것이...이미 20~30대가 아파트를 소유하는데다 인구는 급격히 줄고 있고 소득수준에서 이미 빛을 낼만큼 최대로 낸상태이기 때문에 거의 불가능한 미션으로 보여진다.
그 시점은 다음 정권이 들어서고 2년차 즉 2023년이 부동산 거품이 꺼질시점으로 예상되기 때문에 현재부터라도 다음에 대통령후보를 노리는 사람들은 좀 심도있게 들여다보고 대비하여야할 필요가 있다.